2년 전에 월세로 들어온 지금 집. 계약갱신요구권 써서 2년 더 살 생각이었는데, 계약 만료를 3개월쯤 앞두고 집을 비워달라는 문자를 받았어요.
갱신해서 계속 살겠다고 답했더니, 아들이 직접 들어와 살 예정이라는 답이 돌아왔고요.
집주인 아들이 들어와 사는 게 갱신 거절 사유가 되는지는 지난 글 「집주인 아들이 들어와 산다면 갱신 거절될까」에서 다뤘어요. 이번엔 그다음 이야기예요.
나가야 하는 상황이 되자, 그다음이 궁금해졌어요
이 일로 갑자기 이사를 고민하게 됐어요. 하필 제 육아휴직 종료랑 복직, 아이 어린이집 문제까지 한꺼번에 겹쳐 있던 때였어요.
그러다 문득 궁금해졌어요.
만약 저희가 나간 뒤에, 아들이 아니라 다른 세입자가 들어오면요?
아직 일어난 일은 아니에요. 지금 상황에서 생긴 궁금증이에요. 그래서 이번엔 이 부분을 찾아봤어요. 궁금했던 건 세 가지예요.
- 실거주한다고 갱신을 거절해 놓고 다른 세입자를 받으면 어떻게 되나?
- 그러면 손해배상은 얼마나, 어떤 기준으로 정해지나?
- 이미 이사 나간 세입자가 그걸 어떻게 알 수 있나?
실거주로 갱신 거절 후 다른 세입자를 받으면, 손해배상 책임이 생길 수 있어요
답은 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 있어요. 조문을 풀어 보면 이래요.
- 임대인이 실거주(제6조의3 제1항 제8호)를 이유로 갱신을 거절했는데
- 갱신요구가 거절되지 않았다면 갱신되었을 기간이 끝나기 전에
- 정당한 사유 없이 제3자에게 그 집을 임대하면
- 임대인은 갱신거절로 임차인이 입은 손해를 배상해야 해요.
그러니까 다른 세입자를 받는 것 자체를 막는 조항은 아니에요. 조건에 해당하면 손해배상 책임이 생기는 구조예요.
여기서 짚어둘 말이 두 가지 있어요.
하나는 ‘갱신되었을 기간’이에요. 계약갱신요구권으로 갱신되는 임대차는 2년이니까, 거절이 없었다면 이어졌을 그 2년 안에 제3자에게 임대한 경우가 이 조항의 대상이에요.
다른 하나는 ‘정당한 사유 없이’예요. 어떤 경우가 정당한 사유인지는 조문에 따로 나열되어 있지 않아요. 구체적인 사정에 따라 판단될 부분이라, 여기서 단정하지는 않을게요.
손해배상액은 어떻게 정할까? 법에 정해진 세 가지 기준
제일 궁금했던 건 금액이었어요. 이건 제6조의3 제6항에 기준이 꽤 구체적으로 나와 있어요.
갱신을 거절할 당시에 당사자끼리 손해배상액을 미리 정해 둔 합의가 없다면, 아래 세 금액 중 큰 금액이 손해배상액이에요.
- 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분
- 임대인이 제3자에게 임대해서 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임의 차액, 그 2년분
- 갱신거절로 임차인이 입은 손해액
‘환산월차임’은 말이 좀 어려운데요, 월차임에 보증금을 월 단위 차임으로 바꾼 금액까지 더한 거예요.
보증금을 바꿀 때 쓰는 비율도 정해져 있어요. 법 제7조의2와 시행령 제9조에 따라 연 10%와 ‘한국은행 기준금리 + 연 2%’ 중 낮은 비율을 써요. 저처럼 보증금이 있는 월세라면 월세만 보는 게 아니라 보증금 환산분까지 합친 금액이 기준이 되는 셈이에요.
세 기준을 보면 성격이 다 달라요. 1번은 환산월차임으로 바로 계산되는 금액이고, 2번은 새 세입자에게 받은 환산월차임이 더 높을 때 그 차이를 2년 치로 보는 금액이에요. 3번은 실제로 입은 손해액인데, 어떤 손해가 여기에 들어가는지는 조문에 따로 나열되어 있지 않아요.
이사 나간 뒤에도 확인할 수 있을까? 임대차 정보제공 요청
여기서 또 궁금해지는 게 있어요. 이미 이사를 나간 뒤라면, 그 집에 누가 어떤 조건으로 들어왔는지 세입자가 어떻게 알죠?
찾아보니 제도가 있었어요.
주택임대차보호법 제3조의6 제3항은 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자가 확정일자부여기관에 그 주택의 확정일자 부여일, 차임과 보증금 같은 정보를 요청할 수 있게 하고 있어요. 요청을 받은 기관은 정당한 사유 없이 거부할 수 없고요.
그리고 주택임대차보호법 시행령 제5조가 이 이해관계인에 ‘제6조의3 제1항 제8호의 사유로 계약의 갱신이 거절된 임대차계약의 임차인이었던 자’를 넣어 두었어요. 실거주를 이유로 갱신을 거절당한 세입자를 위한 조항이에요.
이때 볼 수 있는 건 갱신요구가 거절되지 않았다면 갱신되었을 기간 중에 존속하는 임대차계약에 관한 정보예요(시행령 제6조 제1항).
- 임대차목적물
- 임대인·임차인의 성명 (법인이면 법인명, 단체면 단체명)
- 확정일자 부여일
- 차임·보증금
- 임대차기간
요청은 주민센터 같은 확정일자부여기관에 해요. 임대차 정보제공 요청서에 계약서처럼 그 집의 임차인이었다는 걸 보여주는 서류를 붙여 내고, 수수료는 1건에 600원이에요(주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 제7조, 제8조).
다만 확정일자부에 기록된 정보를 보는 제도라서, 새 계약에 확정일자가 부여되지 않았다면 이 방법으로는 확인되지 않을 수 있어요.
혹시 나중에 필요해진다면, 알아둘 것들
아직 저한테 일어난 일은 아니지만, 찾아본 내용을 기준으로 챙겨둘 만한 것들이에요.
- 계약서는 버리지 않기. 정보제공을 요청할 때 그 집의 임차인이었다는 걸 보여주는 서류로 쓰여요.
- 갱신 거절 이유가 남아 있는 연락 보관하기. 제5항은 실거주 사유(제8호)로 갱신을 거절한 경우를 전제로 하니까요.
- 기간 기억하기. 원래 계약이 끝나는 날부터 갱신되었을 2년, 이 기간 안의 제3자 임대가 제5항의 대상이에요.
- 혼자 풀기 어렵다면 주택임대차분쟁조정위원회. 대한법률구조공단, 한국토지주택공사, 한국부동산원의 지부·지사 등에 있고(시행령 제21조), 임대차계약 갱신·종료에 관한 분쟁과 손해배상청구에 관한 분쟁도 조정 대상이에요(시행령 제22조). 신청은 서면이나 구두로 할 수 있어요(시행령 제30조).
이 글의 법률 내용은 2026년 9월 28일에 국가법령정보센터에서 확인한 현행 법령(주택임대차보호법 2026년 1월 2일 시행, 같은 법 시행령 2026년 7월 1일 시행) 기준이에요. 법령은 바뀔 수 있고 실제 판단은 개별 사정에 따라 달라질 수 있으니, 분쟁이 생긴다면 법률 전문가나 조정위원회에 상담해 보세요.
그리고 현실의 저는, 집을 알아보기 시작했어요
여기까지가 ‘만약에’에 대한 이야기였고요.
현실의 저는 집을 알아보기 시작했어요. 그러다 부동산 경매까지 시작하게 됐는데… 그 이야기는 다음 글에서 할게요.
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