2년 전, 지금 사는 집에 월세로 들어왔어요.
계약이 끝나면 계약갱신요구권 써서 2년 더 살 생각이었어요. 당연히요.
그런데 계약 만료를 3개월쯤 앞두고 집주인에게서 문자가 왔어요. 집을 비워달라는 내용이었어요.
갱신하겠다고 답했더니, 아들이 들어와 살 예정이라고요
저는 계약을 갱신해서 계속 살겠다고 답했어요.
돌아온 답은 이랬어요. 아들이 직접 들어와 살 예정이니 집을 비워달라는 것.
이런 연락을 받으면 궁금한 게 한두 개가 아니에요.
- 월세 계약에도 계약갱신요구권이 있나?
- 집주인 아들이 들어와 산다고 하면 갱신을 거절할 수 있나?
- “아들이 살 거예요” 이 말 한마디면 끝인가?
하나씩 법이랑 판례로 확인해 볼게요.
계약갱신요구권, 월세 계약에도 적용돼요
아래 법률 내용은 2026년 9월 25~26일에 국가법령정보센터의 현행 주택임대차보호법(2026년 1월 2일 시행)과 대법원 판결에서 확인한 내용이에요. 법령과 판례는 바뀔 수 있고, 같은 법이라도 개별 사정에 따라 판단이 달라질 수 있어요.
기본부터요. 주택임대차보호법 제6조의3에 따르면 임차인은 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 안에 계약갱신을 요구할 수 있고, 이때 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못해요.
그 기간이 지금은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지예요. 제가 문자를 받은 게 만료 3개월쯤 전이었으니, 이 기간 안이었던 셈이에요.
그리고 이 권리는 한 번만 쓸 수 있어요. 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봐요(제6조의3 제2항). 제가 생각했던 ‘2년 더’가 바로 이거예요.
월세면 다를까요? 아니에요.
이 법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 적용돼요(제2조). 보증금만 맡기는 전세든, 매달 차임을 내는 월세든 주거용 주택을 빌리는 임대차라는 건 같아요. 그러니까 월세 계약도 계약갱신요구권 대상이에요.
그럼 남는 질문은 하나예요. 집주인이 거절할 수 있는 ‘정당한 사유’가 뭐냐는 거죠.
집주인 아들이 들어와 사는 것도 거절 사유가 될 수 있어요
제6조의3 제1항은 임대인이 갱신 요구를 거절할 수 있는 경우를 아홉 가지로 정해 두었어요. 그중 제8호가 딱 제 상황이에요.
“임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우”
직계비속은 자녀나 손자녀처럼 자신에게서 이어져 내려간 혈족을 말해요. 집주인의 아들은 집주인의 직계비속이에요. 그래서 집주인 본인이 아니라 아들이 들어와 살려는 경우도 이 거절 사유에 들어갈 수 있어요.
음… 그럼 “아들이 살 거예요” 한마디면 끝나는 걸까요?
조문을 다시 보면 ‘실제 거주하려는 경우’라고 되어 있어요. 들어와 살겠다고 말하는 것과 실제로 거주하려는 것이 같은지는, 대법원 판결이 기준을 제시하고 있어요.
‘살겠다’는 말만으로는 부족하다는 대법원 판단
대법원 2023년 12월 7일 선고 2022다279795 판결이에요. 핵심은 두 가지예요.
첫째, 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점은 임대인이 증명해야 해요. 세입자가 “안 살 거잖아요”를 증명하는 게 아니라요.
둘째, 실제 거주하려는 의사는 임대인이 그런 의사를 표명했다는 사정만으로 곧바로 인정되지 않아요. 그 의사가 꾸며낸 게 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정되어야 한다는 거예요.
판결은 이걸 판단할 때 이런 사정들을 종합할 수 있다고 했어요.
- 임대인의 주거 상황
- 임대인이나 가족의 직장, 학교 등 사회적 환경
- 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위
- 갱신요구를 거절하기 전후 임대인의 사정
- 실제 거주 의사와 배치되거나 모순되는 언동이 있는지, 그로 인해 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지
- 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비가 있는지와 그 내용
여러 사정을 함께 본다는 뜻이라, 어느 하나만으로 결론이 정해지지는 않아요.
거절한 뒤의 이야기도 법에 있어요. 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했는데, 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 그 주택을 임대하면 임차인이 입은 손해를 배상해야 해요(제6조의3 제5항).
실제로 다툼이 생긴다면 구체적인 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있으니, 법률 전문가와 상담해 보는 게 좋아요.
법을 알고 나서도 남아 있던 현실
그래서 저희 경우는 어떻게 될까요?
이 글에서 결론을 내리지는 않을게요. 집주인의 사정은 제가 알 수 없는 부분이기도 하고요.
그리고 법과 별개로, 저한테는 정해진 일정이 있었어요. 제 육아휴직이 9월 말에 끝날 예정이었거든요.
갑자기 이사를 하게 되면 집만 다시 구하면 끝나는 게 아니었어요. 아이 어린이집 문제에 복직 시기까지 딱 겹치는 상황이었어요.
결국 집을 알아보기 시작했어요.
집을 알아보다가, 경매까지 가게 됐어요
그렇게 시작한 집 알아보기가… 부동산 경매까지 이어졌어요.
그 이야기는 다음 글에서 이어서 할게요.
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